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任志强房地产市场被误读的四个概念

发布时间:2020-09-17 17:29:33 编辑:笔名
任志强:房地产市场被误读的四个概念 华远地产董事长任志强(资料图) 摘要:一、建设用地不等于房地产用地。二、房地产业不等于房地产开发。三、在一个地方没有住房不等于没有无房户。四、平均房价不等于购买房价。 每次统计局或国土部公布的房地产运行数据或用地数据斗鱼房地产市场之间有个巨大的差额,让普通的民众困惑,甚至连少数开发商也会困惑,实际的感觉为什么会与公布的数据有个极大的反差呢?这大约就是概念不清的问题。 一、建设用地不等于房地产用地。 在所有征地拆迁的问题上,媒体与民众都将焦点关注于开发商的身上,似乎在媒体与民众的认识中,凡是征地拆迁必然与开发商相关。在农田用地保护的问题上,媒体与民众也都将焦点关注于开发商的身上,似乎破坏和占用耕地让粮食价格上涨、让蔬菜价格上涨都是因为开发商的占用,这是个完全错误的概念。 用农田占用而言,量的占用是退耕还林、灾害和农地调整,一共约占60—70%以上。而建设用地年份也只占30%左右,大部分年份只占15—25%,其中建设用地包括了六类用地:军事、水利、旅游、工业、交通等技术设施和房地产。房地产所占比重更少,不到建设用地的六分之一,房地产用地中还分为商业、办公、公共建筑、保障性住房和房地产开发等多类。其中许多如办公大楼、中央电视台、鸟巢、中国大剧院、博物馆等并未列入房地产开发之中。列入房地led射灯电源产开发的用地中也有商业、办公楼等,同时住宅中也包单向格栅括了保障性住房。真正算下来用于商品房住宅建设的用地大约只占到全部用地的1.5%,少之又少,与农田保护几乎无关,与大量的征地拆迁也无关。 由于概念不清,在媒体与社会的误解中,房地产却背上了无数的罪名。也许是因为房价让大多数民众根本就不想去弄清楚这个概念,而只想发发怨气,但岂不知正是因为商品房建设用地的稀缺才让地价飞涨并且房价高涨吗? 如果肯拿出多一点的用地、用高一点的容积率来建设商品住宅,又岂会如此敌对! 二、房地产业不等于房地产开发。 正如用地的分配中房地产开发仅占了一个很少的比例一样,广义的房地产业中包括了的办公大楼、央视的大楼、保障性住房等等的内容,但却并非都是房地产开发的范畴。 国土部公布的用于房地产业的用地2009年高达10.28万公顷,但房地产开发商实际购买的用地只有3万多公顷,约为30%多一点儿,其余大量的用地并没有在商品房建设的范围之内。今年预计要12万—18万公顷的用地,但房地产开发商购置的土地大约也就4万公顷,仍然只有三分之一到四分之一左右。 今年全国(不含新疆、)的住宅建设用地约9.569万公顷,但开发商购置的商品住宅用地则约3万公顷,不到总住宅用地的30%,可见在增加土地攻击之中房地产开发所实际占用的约4万公顷土地要解决市场化的问题仍是紧张和困难的。 土地过去和今后仍是制约商品房市场价格的重要因素。 三、在一个地方没有住房不等于没有无房户。 在国际的住房统计中,无论城市与农村,也无论是这个城市或那个城市,只要是有住房的都不能统计为无房户。就像许多外籍的工作人员在中国没有住房,但在原国籍有住房不能称为是无房户一样,在中国派驻到其他城市的工作人员,在常驻地有房的也不能统计为无房户。在城市工作而在农村有固定住房或占用了宅基地份额有住房的同样不能统计为无房户。换句话说,有房无房不是按照工作所在地统计的,而是按照家庭是否拥有居不锈钢无菌水箱住可用住房或是否拥有和其有关的住房资产统计的。 如农民工在城里大多没有固定的住房资产,但其在户籍地有宅基地,其可能在任何城市中流动,但其农村的宅基地并不发生变化,其在统计中为有房户。在城市或流动地是否有性住房或住房财产并非统计依据。 这里还包括在家中有宅基地、有住房,但高等教育之后不再回农村的大学生、硕士生们,统计学中并非无房户。 统计是一回事,实际生存是另一回事,这样就可以分析出实际的矛盾在于农村的宅基地如何增值与变现、如何打破户籍与土地权属问题上的限制,让农村的户籍名义之下的土地(宅基地、承包地、林权地等)可以变成进城创业的资产,但绝不能因此而改变统计学中的无房户概念。 四、平均房价不等于购买房价。 市场大多用平均房价来表示一个地区或城市的房价,许多所谓的经济“砖”家们也常用市场平均价来计算购买力或房价收入比。大多数消费者也习惯于被媒体忽悠,而用平均房价作为参考与评价市场变化的依据。而国际上的房价收入比只允许用房价的中位数、户均面积的中位数和收入的中位数来对比,这样才能正确分析市场的价格和消费者的可支付能力。 平均数中的问题是将面对非一般消费者的品房价计算在普通的居住消费之中,而品与居住权利和改善需求无关,就像不能把钻石、黄金计算于消费品物价之中,不能将鱼翅计算于恩格尔指数中一样,当然也不应将劳斯莱斯与普通汽车消费混为一谈。 如10000万元/平方米加5000元/平方米的住房平均值为75元/平方米,但卖1平方米10000元/平方米的房子、5平方米5000元/平方米的房子,平均值就变成了5833元/平方米;反之5平方米10000元/平方米的房子加1平方米5000元/平方米的房子,平均值就变成了9166元/平方米,两者差距巨大。因此中位数是不同消费群体的分界线,而平均数却没有任何参考价值,因为人们并不知道这个平均数中各种不同价位面积的分配情况。 平均数的高房价不代表市场的真实情况,遗憾的是中国目前没有中位数的统计,于是被高房价的情况就占领了全部市场,但这不是消费购买的代表性,更不是市场购买的参考价格。 ※市场中有许多混乱的概念,特别是媒体的们大多用外行的角度去评论市场的运行情况,而真实的情况必须建立在正确的信息基础上,否则就一定在概念混乱中得出错误的结论。
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